【福岡 新築一棟アパート】家賃設定が不安...
どうも。ズレータです。
今回はズレータが契約中で、ただ今融資審査待ちの福岡市の一棟アパートの家賃設定についての内容です。
ズレータは先月、不動産投資家として１件目となる福岡市の一棟アパートの契約をしました！その様子や物件情報などはこちらの記事にまとめてありますので是非ご覧ください。
最近は融資審査を年末に控え、昨今の不動産融資をとりまく環境下で大型の融資が本当に通るのか、と、今回の記事「家賃設定」に不安を感じている日々です。
まあこれも、不動産投資家を目指して、１か月強、様々なブログや本やネット、それからブログやブログを通じて（ブログ多いなっ！！）情報を得たり、勉強してきた賜物と我ながら感心しております (・∀・)
これが不安ではなく、自信ならすごくよかったのですが...
物件の情報
まず、物件の情報を簡単におさらいします。
家賃相場
近い条件の家賃相場をSUUMOで調べてみました。この物件をベンチマークにします。
設備の詳細な違いは分かりませんが、ズレータ物件より駅近でこの家賃です...
実際この家賃を調べてみて不安になりました…
今の家賃設定じゃ入居者さん来ないんじゃない⁉︎
そこで、家賃設定を見直したときに、どれくらの収支になるのかを数通りシミュレーションしてみました！
満額 満室
まずは契約時の設定のままですね。
それだとこんな感じです。
原資は600万円なので、それに対して月のキャッシュフロー月10万円は言うことありませんね。
では、次にこれを先ほど見た物件の相場まで落とします。
▲2000円/月 満室
キャッシュフローは月84000円。
まあまあこれでも大丈夫でしょう。
ということは、家賃を下げることはある程度は許容されそうです。
しかし、常に満室経営は難しいでしょう。
次に、代わる代わる1室が空室となり、1年の内、6か月が空室となったケースはどうでしょうか。（家賃設定は同じく46200円です）
▲2000円/月 1室 空室 6か月
※収入計で半月分の家賃を引いています。
じわじわと効いてきます...
次いきます。
丸々1年間、1室が空室だったら...
家賃は同じくです。
▲2000円/月 1室 空室 1年間
※収入計で1か月分の家賃を引いています。
キャッシュフローは月38000円まで低下...
ちなみにこの物件の固定資産税の概算は36万円なので、この時点で年間の手残りはほとんどありません ( ﾟДﾟ)
うーーーーん、
これは深刻です (;´Д｀)
では、空室を回避するために家賃をもっと下げたらどうでしょう。
▲4000円/月 満室
おっと！一気にキャッシュフロー復活です！！
やはり不動産経営にとって、いかに満室にするかがとても重要ってことがよくわかりますね！！
先日、「メガ大家」の木下たかゆきさんの本で、その重要性について書かれていたことを思い出します。
「１秒」でも早く満室にすることが重要みたいです。なるほどーー(*´ω`*)
まとめ
結局、シミュレーションすることで
不安が増大です(*´Д｀)
あとは今回ベンチマークした物件より、駅からの距離以外の立地メリットや設備スペックでのセールスポイントがあるかどうかですね。
それらで、ズレータ物件が設定どおりの家賃で満室にできることを祈るしかないです。なんとも情けないですが、まあこれも日々勉強です！！
この物件のどこが「ストロングポイント」なのかは、
引き続きパートナーさんにもいろいろ聞いていきたいと思います。
（イヤ、だから契約する前に確認しろよ～ ）
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございます！！
