所有物件まとめ ～2018年12月～

どうも。ズレータです！

このブログを2018年8月に始めると同時に不動産投資を始めました。

はじめは不動産投資の勉強から、資料請求、業者さんとの面談やブログなどで

約2か月間情報収集し、10月に記念すべき1号物件となる中古の戸建てを購入しました。

それから、2か月弱で足早に4棟を購入して、所有物件が全5棟になりました。

家賃収入も20万円を超えてきて（その見込み）一応、建前上は

「わたし、不動産投資家です」といえる規模になりましたので

ここいらで所有物件まとめの記事を書いてみたいと思います。

実はこんな記事を書くことを憧れていました(≧▽≦)

所有物件一覧

これまで購入してきた物件はすべて中古の戸建て物件です。

エリアは茨木県の田舎の物件1件と千葉県の田舎の物件4件です。

（田舎ってめっちゃ失礼ですが、ホントです💦）

ひとつひとつ文章で書いても、微妙なんで

物件の情報と価格・家賃・利回りの情報などを一覧にしました！！

 こちらです！！

特徴としては

・すべて中古戸建物件

・利回りを優先してすべて地方の戸建て（平均利回り14.9%）

・すべてオーナーチェンジ物件

・すべてキャッシュで購入

が挙げられると思います。

特徴について、ひとつづつコメントしていきます。 

◇中古戸建物件に関して

色々なところからの情報を総括して

ズレータの現在の環境、目標達成に一番マッチしているのが中古戸建だと

判断しました。

戸建て投資のメリットと言われているのが（これまでズレータが聞いたはなし...）

①１棟300～500万円の少ない資金で購入できる

②基本的にファミリー世帯で単身に比べて長期入居が期待できる

③戸建て賃貸は希少性があり、入居者付けが容易

④入居者が「自分の家」という感覚が強く、自ら物件の管理をしてくれる

⑤売却時は「実需」として、投資家以外にも需要がある

他にもいろいろあると思いますが、ズレータが今、戸建てのメリットを言いなさいと

言われたらこんなもんです。

これからも実体験を通じて発見したことは情報発信していきたいです！

一方、デメリットは

① 一棟あたりの床面積が大きく、退去時の原状回復やリフォーム費用が高額になる

②（オーナーチェンジは）購入前に建物内の状態が確認できない

③（地方の物件は）路線価がなく、一般的に土地評価額が低いので後々

      担保に入れて融資を受けるときの担保価値が低い

と、こんなところでしょうか。デメリット部分に関しても、今後あらたな発見があれば

情報発信していきたいです！！

◇利回りに関して

やはり当初掲げた目標を達成するためには、最重要事項になります。

現在は14.9%（表面利回り）ですが、目標は実質利回りで15%以上です。

株の配当利回りからするとこれでも十分すぎる利回りですが。

現在５棟の家賃収入は268,000円（経費なしのグロス収入）になりました。

◇オーナーチェンジに関して

利回りの目標を達成するためには、空室物件を購入して高利回り物件を

自ら作る戦略が一番効果的かとは思いますが、先ずは不動産投資家としっかり家賃収入

を得て、不動産投資を体感することと、手持ちのキャッシュ、株を売却した資金から

一日でも早く家賃を回収することをまずは優先しました。

◇キャッシュ購入に関して

どの資金でどの物件を買ったかは明確ではありませんが

自分の中で、１号は手持ちのキャッシュ（これまでの貯金）

２号はキヤノン株の売却資金、３～５号はみずほ株の売却資金とズレータの中では

区分しています。

今後、自宅の買い替えで新たに住宅ローンを組む可能性が出てきたため、

融資は利用せず、すべてキャッシュで購入しました。

検討当初は新築アパートをほぼフルローン前提で契約した経緯もありますが

現時点で投資ローンを組むことはやめるべきと判断して解約しました。

（既に自宅ローン4,000万円あり）

なので、今後もキャッシュを前提に物件を買い進めていき、自宅の買い替えが

完了した後は、融資も交えての規模拡大を狙っています。

まとめ

1棟目の購入から足早に5棟の不動産オーナーとなり

家賃収入は見込み（オーナーチェンジですが、まだ満額を手にしてはいませんので）

ではありますが、268,000円（経費なしのグロス収入）までになりました。

このブログで宣言した目標

３年後にキャッシュフロー月５０万円の半分を達成できました！！

（よろしければプロフィールご覧ください）

当初の計画と違うのは株式投資の資金を想像以上に早く不動産投資に

シフトしたことです。

なので、かなり早い段階で目標の半分をクリアすることができています。

残りの株式配当と不動産（ズレータが買っている地方戸建て）の利回りの差は

３倍以上あるので、残りの所有株、約1,800万円を売却して不動産を購入すれば

すぐにでも目標を達成できる可能性があります。

しかし、それはただ単にたまたま持っていた株を売って、不動産屋さんに紹介された

物件を購入したにだけ過ぎません。

ただ、それでも手段を選ばなければ月５０万キャッシュフローを達成できる

手段を既に知っている状況にあることに変わりはありません。

同じ資金でも株式の配当では月あたり１０万そこそこですので、その差は歴然です。

・・・長々と御託を並べましたが、結局何が言いたいかというと

不動産という、とりわけ中古戸建投資という資産運用手法を知り、

購入を決断した時点でほぼほぼ目標が達成できたのではないかということです。

「投資・資産運用」といえば、株式、投資信託くらいしか知らなった過去から

すれば大きな進歩であり、いかに情報が大事であるかを認識しました。

まだまだ不動産オーナーとしてはスタートしたばかりで

ホントにこの判断が正しかったのかは、わかりませんが、これからも着実に

目標達成に向けて進んでいきたいと思います！！

そういう意味では、自らの力でこの判断を正しいものにするため

今後は不動産投資家として一段上のステージに行く必要があると感じています。

収益を自分でコントロールできるようにならなければいけないと考えています。

そのために、次以降の物件は

・空室物件から高利回り物件を作る

・地域のリスク分散（所有5棟の内、4棟が近い地域にあるので）

に挑戦していきたいです！！

長々と書きましたが、不動産投資家ズレータをこれからもよろしくお願いします。

そして、このブログの運営方針である「実体験から有益な情報を届ける」という

ことを念頭に、これからも情報発信していきたいと思います！！

ではまた(・ω・)ノ

最後までご覧いただきありがとうございました！！