戸建てオーナーチェンジ物件で失敗した件
どうも！ズレータです！
早速ですが、今回はズレータが買い進めた中古戸建てオーナーチェンジ物件での失敗談をお話しします！
ズレータの所有物件はこちらからご覧ください！
この中の１２号物件でその事件は起きました(ﾟдﾟ)！
まずは物件スペック
- 茨城県鹿嶋市 近くにイオンモールがあり、生活には便利そうなところです。
- 5DK 101.85㎡で大家族も対応可です！駐車場2台可！（土地 212㎡）
- 昭和54年築（築39年）ズレータより年上のパイセンです！
- 価格480万円
- 家賃6万5000円 表面利回り 16.3%！（買い付け時）
スペックはこんな感じです。
そして買う
買う決め手となったのが、入居者情報です！
お子さんがなんと5人いらっしゃる大家族で、まだ小さいお子さんもいらっしゃるご家族でした。
「これは向こう１０年は退居はないだろう！」
ズレータはそう思い、すぐに買い付けを入れ、無事に取得できました。
表面利回りも16.3%あり、大満足でした！
事件発生
そして、事件は起きました・・・
ズレータが買ってから１週間後のことです。
管理を委託している不動産屋さんからの電話が入りました。
「・・・とても言いにくいのですが・・・来月退居することになりました・・・」
・・・(；ﾟДﾟ)
ビビりました！
それと同時に
「絶対知ってたやろ！！！！」
という気持ちがこみ上げてきましたが、グッと飲み込みました。
「そ、そうですか・・・わかりました。後のことはまた相談させてください・・・」
そう言って電話をきりました。
オーナーチェンジ買って１週間で退居かい！！！！
これまで１０戸のオーナーチェンジ戸建てを取得して、順調に運用しチョロいもんよっ！！と調子乗っていただけに、初の退居にショック大でした。
しかも買ってから１週間て(;'∀')
後で聞いたら退居理由は地元で暮らしている親御さんが急に体調を崩されたらしくそちらの方へ引っ越されるとのことでした。
普通に考えたらそう簡単に退居はないと思われる状況でも、何がきかっけで退居となるかはわからないもんですね。
不動産投資のリスクを実感させられた瞬間でした。
退居後の状態
そして事件は続きます。
退居後の状態がかなり酷いことになっていました。
元々、築39年の築古物件なので状態がいいとは思っていませんでしたが、まさに蓋を開けてみると・・・
(;´Д｀) といった状態で
雨漏り箇所多数
さらに
けっこうな傾きでした。
写真だと傾きはわかりませんが、物件はこんな感じです。
雨漏りは屋根補修で大丈夫ですが、傾きはどうしたものか・・・
絶望的な気分になり、思い切って大損覚悟で二束三文で売却することも考えましたがこれから不動産投資家として歩んでいくにはこの状況を打開する経験も必要と考え、
所有し続け、リフォームする道を選択しました。
しかし、高い授業料になりそうです(*´Д｀)
リフォーム
管理会社からの紹介してもらった業者さんでリフォーム見積もりを取りました。
雨漏り工事は必須で、傾き修繕をどうするかの２パターンで見積もりをとってもらいました。
傾き修繕なしは９０万円、ありは１４５万円でした。
傾き修繕の経験がないズレータには１４５万円が妥当なものか正直よくわかりませんでしたが、傾き修繕をせずに入居者を付けるのは到底無理と思っていたので傾き修繕ありのリフォームの選択しました。
その他リフォーム内容は以下の内容です。
- 和室のフローリング化（傾き修繕に合わせて）
- 傷んでいる箇所のクロス交換
- カーポート撤去（駐車台数増）
- モニター付きインター本新設等
ただ、費用の大部分は傾き工事です。
購入から１か月足らずで１５０万近い修繕費が発生するとは・・・
オーナーチェンジ物件の怖さを思い知らされました
(*´Д｀)
良かった点は、ガス会社と使用契約をすることでなんとエアコン２台を無料で貸与してもらうことができました！！
皆さんもこの手法は是非活用されてはと思います！！
リフォーム後
6号物件でリフォームした経験があり、その仕上がりをイメージしていましたが傾き修正に費用の大半を割いているので、期待していた仕上がりイメージにまでは正直届いていませんでした。
具体的にはクリーニングが不十分なところと、キッチンや風呂に費用をかけられなかったので、昭和チックな感じが残ってしまっています。
更に傾きも完全に直ってはいないので、窓が締めにくかったりと残念ポイントが所々に見られました。
このまま入居募集をしても決まるだろうか、かなり不安でした。というか自分ならまず住まないと思っていたので、そういう物件を借りてくれる人がいるのだろうか・・・と思いましたが、これ以上費用をかけても回収が難しくなるため、管理会社さんと相談して、この状態で募集をかけることにしました。
家賃はダメ元で前と同じ６５０００円で募集をかけ、問い合わせの状況を見て家賃を下げていく作戦にし、募集を開始しました。
入居者が決まる！！
65000円での入居はあまり、というか全く期待していませんでしたが募集から3日後に管理会社から電話が鳴りました。
「鹿嶋の物件ですが、申し込みがありましたよ！契約日を調整していますのでまた決まったら連絡します！」
まじっすか！？
わからんもんです。
聞けば、横浜に住んでいる方が急遽、転勤となり鹿嶋で急いで物件を探さなければいけない状況になったようで、さらにウサギを飼っているのでペットOKで庭がある戸建てを探されていたようです。しかも、入居は男性おひとりということでした。
お一人ですか！？５DK 100㎡超のファミリー向けなんですけど！！
・・・わからんもんです(;・∀・)
とはいえ、無事入居が決まって一安心でした。
まとめ
一時は終わった(*´Д｀)と思いましたが、無事に、しかも65000円で入居者が決まりました！
480万円で買って145万円のリフォーム費用がかかったので、結局625万円で買ったようなものなので表面利回りは約12.5%になりました。
12.5%ならまあよしとしますか！
しかし、地方戸建ての賃貸需要はわからんもんです…
今後は安定稼働することを願うばかりです。
この経験を通してわかったことは
オーナーチェンジはリスク大
（まあ、大半のオーナーチェンジ物件は上手くいってますが）
ということです。
これまで14戸もオーナーチェンジで買ってきて言うのもなんですが、もうよっぽどのことがない限りオーナーチェンジは買わないと思います。
そして、この物件ですがやはり傾きが直りきっていないこともあり、入居者が付きましたが早く手放したいと思っており、その後すぐに利回り12%の650万円で売りに出しています。
12%で売るのは難しいかも知れませんが、家賃回収がすすんだら値下げをして売却まで持っていく計画です。
以上、長くなりましたが
中古戸建オーナーチェンジ物件の失敗談でした！
最後までご覧頂きありがとうございました！！
ではまた(・ω・)ノ
