物件取得記 6号物件 千葉県九十九里 ＜ 空家再生〜入居者付け ＞
どうも。ズレータです！
しばらくブログをお休みしてしまいましたが
実は6/15 現在で15戸の不動産オーナーになりました！
すべて中古戸建てです。
今回はその中でも唯一の空家再生物件を
ご紹介したいと思います。
物件購入
この物件も5号物件まででお世話になった
不動産屋さんの紹介でした。
「空家ですが、いい感じの立地で安く仕入れが出来そうな物件があるんですよー」
っと話をもらいました。
以前から、その不動産屋さんとは空家再生の
話しをしていて、いい物件があれば紹介してくださいねーみたいな感じでした。
物件価格が350万円、リフォームが概算で70〜80万、周辺の家賃から利回り16%くらいが狙えるといったイメージです。
このエリアは戸建て賃貸の需要が多いらしく
サーファーの別荘需要なんかもあるみたいです！
実際の物件がこちら
結局、物件は380万円で購入しました。
スペックは平成３年築で、木造２階建ての建物面積81.14㎡です！
裏庭がかなり広く、もう一軒戸建てが建てられそうなくらいです！
高齢者がお一人で住まれていたみたいなのですが、施設に入居され、空家になったみたいです。
こんな感じでこれからも戸建ての空家が増えていくんですかねー
残置物撤去と雑草処理は売主さんの費用でやっていただきました。
リフォーム見積もり
残置物が撤去されたあとに、リフォーム見積もりをしました。
現地に入ると、ボロボロとは言いませんが、年季が入っていてリフォームして入居者を募集できるようになるのか、ズレータにはイメージが全く浮かびません。
リフォーム屋さんは不動産屋さんが普段からお付き合いのある業者さんです。
リフォーム屋さんと不動産屋さんが手際よくキッチンをどうするとか、洗面所をどうするとか話しを進めて行きました。
キッチンの取り替えや洗面所のリフォーム等、金額の大きそうなところはズレータの判断でいくつか決めましたが、細かいところは不動産屋さんとリフォーム屋さんにお任せでした！
利回り重視なので、畳やクロス等、表層補修で済みそうな箇所は安く済ませる作戦でいきました。
そして、今回のリフォームのポイントは「庭」です。
この物件には大きな庭があり、そこを駐車場にも出来るように改良しました！
このエリアは駐車場が複数台あれば大きな武器です！！
一部クロス張替え、洗面台交換、和室の畳が表替えあとはハウスクリーニングと「庭」の駐車場化（防草シート敷き）が主なリフォーム内容です。
そして、最終的なリフォームの内容と見積もりがこちら。
リフォーム後
工期はだいたい２週間で仕上げていただきました！
リフォーム後はこんな感じです！
・・・と写真を載せるはずでしたが、いかんせん結構前のことで、
写真のファイルをなくしてしまいました(;´Д｀)
申し訳ございませんm(__)m
仕上がりは月並みですが、まるで別の家になっていました！！
特にキッチンは交換していないのに、新品を入れたような仕上がりでした！
リフォーム技術ってすごいですね！！！
入居者募集
そしていよいよ入居者募集です。
家賃は周辺の相場から63,000円に設定しました！
担当の不動産屋さんによると、過去に何件も入居者付けを行った実績のあるエリアで
さらに時期も３月ということもあり、かなり自信ありげな様子でした。
ポータルサイトはSUUMOとアットホームに掲載されるとのことでした。
ドキドキしますね！！
そしていよいよ募集開始初日。
不動産屋さんから電話が鳴りました。
「九十九里の件ですが、見学希望が入りましたので、明日案内します」
・・・はやっ！！
まあでも、まだ見学なんで入居が決まるかは、わかりません。
次の日。
不動産屋さんから電話が鳴りました。
「九十九里の件ですが、入居申し込みが入りました」
・・・はやっ！！！！
というような具合で、なんと実質募集開始初日で入居者が決まりました！！
そんなことってあるんですね。
エリアと募集時期がよかったのが要因だと思います。
しかし、
恐るべし！！
戸建ての賃貸需要！！！！
その後、入居者の方が無事に保証会社の審査に通り、晴れて契約となりました！
利回り
最後にこの物件の利回りです。
購入費用：380万円＋16万円（登記費用）
リフォーム費用：107万円
募集広告費：6万円
合計：509万円
年間家賃収入：75.6万円
表面利回り：14.85%
当初は16%程度を目指していたので、少々目標には届かなかったです。
要因は当初リフォームが70万円程度で見込んでいたところが107万円と予算オーバーしてしまったところが大きいかと思います。
ただ、入居者付けがかなりスムーズで家賃回収が想像よりも早くできるようになった点は満足しています。
その後は一度、初期不良でTVアンテナの補修等があり、約7万円ほど修繕費がかかりましたが、その後は安定稼働しています！
以上、初めての空き家再生～入居者付けでした！
最後までご覧いただきありがとうございました！！
