今から茨城の戸建て物件を申し込みます！！
どうも！ズレータです。
今日は昨日報告した300万円の戸建て物件の見学に行ってまいりました。
オーナーチェンジ物件です。
茨城県南部に位置する人口約4万人の小さな街で、千葉県に隣接しています。
産業や観光地などの情報も紹介しようとして調べましたが...
特記すべきものがありませんでした...残念！
（めっちゃ失礼！）
現地見学
ズレータは東京江東区に在住ですが、江東区から東関東道、圏央道経由で約1時間30分です。
自宅からの距離はペリカン師匠の選考基準
「自宅から2時間以内」を参考にしています。
こちらの記事はズレータのような初心者投資家、サラリーマン投資家の方々にとってとても参考になると思いますので、ぜひ参考されることをおススメします！！
ズレータの物件周辺のイメージは駅近ではないので、そんなにゴチャゴチャした感じではないのだろうとは思っていましたが...
行ってみたらこんな感じでした
ずいぶんとのどかなところですね～ (;・∀・)
イメージとはすこしばかり違います。
そして、物件に近づいていきます。
そうすると４０～５０件くらいでしょうか。一軒家が立ち並ぶ区画の中にこの戸建て物件はありました。
・・・こ、小屋！？
入居者様には大変失礼ですが、ズレータの第一印象です( ;∀;)
写真で見ていたときは、家の周りに塀がないので少し「家」な感じが薄いなーっとは思っていましたが、実物を見てみると
小屋感が満点です (;・∀・)
周辺も見て回りましたが、新築の家もあったり、古い家もあったりしましたが、大体２階建ての一軒家が建っているだけのエリアです。
道幅はズレータのミニバンが問題なく通行できる道幅もあり、その点は問題ないのかなと思いました。
業者さん到着
そうこうしている内に、業者さんとの約束の時間になり業者さんが到着します。
名刺を頂き、物件の資料と固定資産の公価証明書を見せてもらいながら説明を受けました。
業者さんとのやりとりも踏まえて（ズレータの主観も入れて）良い点（良いと思った点）、悪い点をまとめてみます。
＜良い点＞
- 高利回り17.2％ なかなかこのクラスの戸建ては出回らない（ネットに出回る前に売れてしまうとのこと）
- 既に長期賃貸中の入居者がいて、家賃収入が安定している
- 駐車スペース３台分はストロングポイント
- エリア的には近くにJRAの美浦トレセンがあり、関係業者が物件近くに点在しており、それなりの賃貸需要が見込まれる
- その割にアパートがエリアにあまりないため、仮に今の入居者が退去しても賃貸需要はありそう
- 業者さん個人で、同じく稲敷市で同じような間取りの平屋戸建て所有しており、現在も賃貸中でしっかり運営できている。 ➡家賃もこの物件と同水準であり、家賃相場が適正であることを確認！業者さん自身の経験もあるのでかなりこのエリアには詳しく、細かな情報も教えていただけました。
- 土地＋建物の評価額が110万円程度で固定資産税が超安い
- 水源が井戸なので水道代がタダ ➡ 井戸って！！こんなことってあるんですね！井戸ポンプでくみ上げてるんですって！！ズレータも出身は田舎ですけど、井戸はなかったですよっ(；ﾟДﾟ)
＜悪い点＞
- 思ったより田舎 (;'∀')
- 物件が小屋っぽい ( ;∀;)
- 土地評価が５０万円しかない
- 水源が井戸なので水質管理ができていない（でも長期賃貸中なんですよね～...）
- 井戸ポンプが壊れたら修繕費が発生（程度により20～50万円！！） ➡ ただし、前の道路には上下水道が来ているので費用がかかるが水道をつなぐことは可能
で、どうしよう⁈
正直、買うことを前提に見学に臨みましたので、思わぬ田舎、物件の小屋感、井戸のイメージギャップトリオに襲われて、足がすくみました....
うーーーん、どーしよう...
今は賃貸中なので、このまま安定して運営できれば何も言うことはありません。
問題は退去して次の入居者を募集する時です。
そこで考えたのはこのイメージギャップ(リスク)トリオをどうヘッジできるのか！？ということです。
- 田舎 ➡ これはズレータのイメージギャップだけであって、需給バランスは悪くなさそう。入居者付けのために家賃を下げてもそこは元々の高利回りでヘッジできている。
- 小屋感 ➡ これも田舎同様、ただのイメージギャップなのかな。
- 井戸 ➡︎ 今の入居者様は大丈夫ということ。その実績をアピールすることができる！どうしてもネックになれば水道を引く選択肢もある！
と、いうことで、なんとかヘッジできるかも。
というか、実際のところリスクは井戸の１つだけじゃねーのか⁉︎
よし！買おう！！
そして背中を押したのは何よりも、先ずは１件取得して、正真正銘の不動産投資家となり不動産投資を肌で感じてみたい、その上で次の拡大戦略を考えていきたいという思いでした。
ちなみに、値下げの可能性については、もう一度お願いしましたが、売り主からは受け付けないように言われており、業者と売り主との信頼関係があるのでやはり対応できないとのことでした。
(直近で値下げしたばかりなので)
不動産購入証明書
そこで、業者さんに買い付けの意思を伝え、
「不動産購入証明書」をもらい、現地を後にしました。
帰宅後に必要事項を記入！
リアルに今からFAXします！！！
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございます(*´▽｀*)
