5号物件を決済！！
どうも。ズレータです！
前回の３，４号物件を取得した記事でも触れていましたが
今回、５号物件を取得しましたので、報告します！！
物件情報
早速ですが物件の情報はこちらです！！
- 千葉県山武市の中古戸建て （オーナーチェンジ物件）
- 物件価格 440万円
- 築28年
- 延べ床面積 80㎡ 4DK
- 家賃 55,000円
- 利回り 15.0%
初めての山武市物件です。
山武市は人口約5万人の街で、農林業や観光業が主な産業ののどかな街です。
市の東側には九十九里浜があります。
購入記
この物件もいつも4号物件までお世話になった不動産屋さんからの紹介でした。
納入の決めてはいつもながらですが、
①詳細は入居者情報から長期賃貸の可能性が高いことと
②15%以上の確定利回りでした。
価格に関しては当初売り出しの利回り13.5%からの指値をして15%を通して
頂きましたので、速攻で買い付け証明を出しました！！
戸建ては強い！？
山武市の人口は2000年ころをピークに減少傾向にありますので、賃貸経営をする上での環境は単純に考えれば厳しくなる方向ですが、やはりそこでも威力を発揮するのが戸建て賃貸の希少性だと思います！！
不動産オーナーとなって約2か月。
いつもお世話になっている不動産屋さん以外にも
これまでの物件の売主さんや元付けさん、管理会社の方々とお話をさせて
頂く機会が増えましたが、皆さん口を揃えておっしゃるのが
「戸建ては入居者付けが圧倒的に有利」ということです。
なんといってもその戸建て賃貸の希少性が一番の要因だとおっしゃいます。
つまり競争相手が少ないんですね。
さらに入居期間が長く、オーナーにとっては原状回復やリフォーム費用も比較的
かからない投資なのではと思います。
なので、戸建てのみで１０棟、１５棟保有されている投資家さんもいらっしゃるとの
ことでした！！
みずほ売却損回収期間
そして、忘れてはいけないのが
この物件５号と３，４号物件はみずほ株を売却して買った物件です。
みずほ株は損切をしたので、売却損分を早く家賃で回収したいところです！！
では試算してみます！
先ず、みずほ株の売却損と年間の配当金権利消失分の損失額を
1,368,000円と見積もりました。
詳細はこの記事をご覧ください。
売却で得た資金は約1,560万でした。
３～５号物件の取得価格合計は1,430万円なので、全く同じ額ではありませんが
この前提で試算をします。
３～５号物件の家賃収入計：17万円/月 （利回り：14.3%）
136.8万 / 17万 = 8.05ヶ月
たった8ヶ月で回収できます！
そしてその後の利益差は（みずほ配当金と家賃収入の差）
な、な、なんと！！
１３万円/月です！！
このブログ内で何度も言っていますが
不動産投資スゲー！！
まとめ
10月から足早に５戸の不動産オーナーになりました！
当初は区分マンションが最有力で検討をして、その後は融資を受ける前提で
新築アパートの契約をしたり、そんな不動産投資のスタートでしたが
まさか株式投資ルールを変え、所有株を損切してまで2か月間足らずで
戸建て５戸のオーナーになるとは思ってもみませんでした・・・
ただ、この間様々なシミュレーションをしながらいろいろと考えて、新築アパートも
手付金５０万円で解約したりもしましたが、
これが目標への最短ルートであると判断しました！！
デメリットも含めて「戸建て投資」への理解も深められたと思っています！
これからも戸建てで行く方針です！！
資金は新築アパートの頭金でストックしていた550万円がまだありますし
みずほ株売却の資金も100万円程残っています。
これ次の物件を狙っていきたいと思っています。
そして、いい物件があれば、躊躇なく残りの株
も売却する方針です！！
次回は晴れて５戸のオーナーになりましたので
物件情報や家賃収入についてまとめてみたいと思います！！
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございました！
3、４号物件を決済！！
どうも。ズレータです！
先日、みずほ株を損切りして物件取得資金を調達したことを報告しましたが
その資金で3、4号物件を取得しましたので報告します！！
２棟一括
この物件も1、2号物件でお世話になった不動産屋さんにご紹介いただいた物件です！
早速ですが物件の情報はこちらです！！
- 千葉県八街市の中古戸建て （オーナーチェンジ物件）
- 2戸 一括購入
- 物件価格 990万円
- 築23年
- 延べ床面積 ①98㎡ ②90㎡ いずれも4LDK
- 家賃 ①60,000円（うち管理費3,000円）②55,000円（うち管理費3,000円）
- 利回り 13.9% （管理費込み）
そうです！
2戸一括で買いました！！
なので、3,4号物件を一気に取得です！！
取得した決め手は2号物件と同様ですが、オーナーチェンジ物件で長期入居が見込まれることと、入居前のリフォームにかなり費用をかけて室内状態がかなり良かったことです！
この不動産屋さんは入居者情報を元付けさんからかなりの詳細まで情報を仕入れてくれるのでとてもありがたいです！！
リフォーム後(入居前)の状態はこんな感じです。
1棟の外観はこんな感じ！
外装の状態もとてもキレイ✨です！
初めての指値
そして、今回初めての経験がありました。
それが「指値」です。
この物件、当初は1,020万円の利回り13.5%で売りに出ていました。
多少の指値は通るかも知れないとのことでしたが、利回り15%欲しかったので
920万円でお願いしました。
（10%くらいダウンなんで多少じゃないのかも知れませんが...）
結果はやはりNGで、売主さんからの回答は990万円が「限界」とのことでした。
それでも、もともと長期入居が見込まれる入居者さんが付いていて、家屋の状態もよい上に利回りは13.5%もあるので、欲しい物件ではありました。
30万ですが、値引きしていただいたおかげで利回りが14%近くになったので、買う決断をしました！！
まとめ
みずほ株を損切して不動産投資に資金シフトのシミュレーションより、高い利回りの物件を取得したことで、みずほの損切分の回収期間も短くなります！
ただ、今回の取得価格は990万円で、まだみずほ売却額の1,500万円分の投資はしていませんので、次回5号物件を取得した際に、再シミュレーションをしてみたいと思います！
ズレータの家賃収入見込みは4棟計で
213,000円/月となりました。
投資額計は1,720万円で表面利回りは14.8%です！！
改めて...
不動産投資ってスゲーー！！！
経費を織り込んだ実質利回りの算出や、物件の運用実績などは都度公開していく予定ですので、是非ご覧いただければと思います！
次回は5号物件の記事を書きたいと思います！
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございました！！
⇓ １、２号物件取得の記事です(^.^)
みずほ株も売りました！！
どうも。ズレータです。
株売却 ➡ 収益不動産取得の流れは続きます！！
株式投資の運用ルールの一つに「損切りをしない！！」を設けてこれまで株式運用をしてきましたが、資金効率を考えて「不動産投資にシフトすべき！！」と判断したことで損切に舵をきりました！！（タイミングは考えますが）
そして、実は
みずほ株 全80000株を売りました！！
売却による損失額は決して小さくありませんが、中長期的にみても、今のタイミングで不動産投資にシフトする方が得策と考えました。
決断したら早いです！！
ほぼそれだけが取り柄ですから(ﾟ∀ﾟ)
株➡不動産投資へ資金シフトした時のシミュレーションはこちらの記事にまとめてありますので併せてご覧ください！！
損失確定
まず40,000株を11/1に194.5円で。
10月末の大きな下げから、前日の高騰で戻してきたところで、半分を売却しました。
そして11/7に残り40,000株を195.3円で売却しました。
もう少し戻るかと思っていましたが、もたもたしていたので、スパッと売ってしまいました！！
いずれも損切です！！
買値は206円なので
11/1売却で460,000円
11/7の売却で428,000円
合計で888,000円の売却損が確定しました。
さらに売却により、今後配当収入がなくなります。
その額
80,000株 × 7.5円 ＝ 600,000円/年 (一株配当7.5円は予想値）
税引き後は480,000円/年 （税率を20%で算出）
売却損と合わせて、
1,368,000円の損失が発生しました。
実際に配当は権利取りの時期もあり、確定した損失ではありませんが、売却した資金を今後現金で保有したと仮定したとすると、そうなります。
不動産投資へ資金シフト
売却で得られた現金は
①40,000 × 194.5 = 7,780,000円
②40,000 × 195.3 = 7,812,000円
① + ② = 15,592,000円
この資金で500万円、実質利回り11%の戸建てを3戸買ったとして、
家賃収入は137,500円/月になります。
先ほどのみずほ売却損、配当金がなくなることの損失が1,368,000円/年だったので
それを不動産投資にシフトすることで9.9ヶ月で回収できる計算になります！！
たった、10ヶ月ですよ！!
その後は...
みずほ配当金を月換算すると40,000円/月なので
97,500円/月のキャッシュフローの差が出ることになります！！
年間で1,170,000円の差ですよ！！
やっぱ不動産投資はスゴイですね！！！
そして、この資金や福岡一棟アパートの頭金にストックしていた資金で
３～５号物件（いずれも戸建て）の契約準備を進めています！！
利回りは上の想定11%よりも高いです^_^
詳細は後日報告します！！
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございました(*´ω`*)
