【福岡新築一棟アパート】契約解除しました
どうも。ズレータです！
２棟目の戸建て物件を取得して、不動産投資家として順調に資産を増やしていっているズレータですが、最近になって契約していた福岡の新築一棟アパートの契約を解除しました。
このアパートは約7400万円の融資を受けて（自己資金600万円）取得する計画で、年末に融資審査を控えていました。
契約までをまとめた記事がありますので、是非ご覧ください。
この物件は想像以上の融資の提案を頂き、不動産投資の最大のメリットと思われる、レバレッジを最大限に活かせる案件と思っていましたが、契約時からズレータを取り巻く状況が変わってきた（正確には将来設計思想が変わった）ことから、逆にこの7400万円もの融資が将来的に足かせになって、身動きがとれなくなるのではないかとの結論に至りました。
契約解除の理由①
契約解除の理由は２つあります。
といっても一つ目が契約解除の理由の９９％を締めますが...
その一つ目ですが、
将来的に住居の住み替えによって、現在約4000万円残っている住宅ローンの組み換え（増額）が必要になる可能性が高くなったことです。
今はズレータと息子の２人家族で普段は両親のフォローを受けて生活していますが、将来的には両親との同居や、もしかしたら再婚なんてことも考えておかないといけないなあ・・・と思うようになりました。
そうなると今の住居、2LDKの60㎡では手狭になるので、もう少し広い物件に住み替えが必要になるだろうということです。
もしそうなった時に、本業の年収が540万円程度のサラリーマンが、アパート分も含めて１億円以上のローンがあれば、絶対ではないか知れませんが、追加のローン、しかも自己住居用の住宅ローンを増額するのは無理があるのではと考えて、新築アパートの契約解除を決断しました。
実際には不動産投資での収入を評価されて、アパートの借り入れがあっても住宅ローンの増額ができるかもわかりませんが、何分その保証はどこにもないので、いざとなったときに身動きがとれなくなるのは避けるべきと考えました。
契約解除の理由②
二つ目は以前から気になってはいたことですが、新築アパートの家賃設定の妥当性に疑念がありました。部屋の広さや駅までの距離だけでは一概に言えないことは理解できますが、ほぼ同じ部屋の広さや設備、駅までの距離でベンチマークにしていた新築物件をSUUMOで毎日ウォッチしていましたが、入居開始時期になっても、１部屋も埋まっていない状態でした。しかもズレータが契約していた物件よりも家賃が低めの設定の部屋もあり、シミュレーションどおりの収支で回すのはかなり厳しいのではないかと思っていました。
ただ、少し家賃を下げもすぐに赤字にはならないだろうとは思っていましたし、7400万円もの融資はやっぱり魅力的だったので、理由①がなければそのまま融資審査に進んでいたと思います。
契約解除
上記の理由から契約解除を決断し、業者さんへ連絡しました。
業者さんからは「残念ですが、そのような事情ならやむを得ませんね」ということで、事情をご理解いただきました。
契約解除の手続きとしてはとても簡単で、契約解除する旨のメール送信と契約書類を宅配便で返却するだけで完了しました。
ただ、当然ですが...
手付金 ５０万円は放棄です (;´Д｀)
仕方ありません...そういう契約ですから...
それもあり迷いましたが、５０万円ぽっちで将来身動きがとれなくなることを考えたら、それもやむを得ない！と決断しました。
（ ほんとはぽっちなんかじゃなくて、大金ですが (;_;) ）
ただ、これでストックしていた自己資金550万円と不動産取得税の約85万円、合せて635万円がフリーになったので、これでまた戸建てが買えます！！
とりあえずは、キャッシュで買える戸建てをどんどん取得して、資金を高利回りな不動産へスピード感をもってシフトしていきたいと思います！！
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございました！！
2号物件を決済！！
どうも。ズレータです！
先日、キヤノン株を半分売却して作った資金で2号物件を決済しました！！
ので、報告します！！
早速ですが物件の情報はこちらです！
- 千葉県八街市の中古戸建て （オーナーチェンジ物件）
- 物件価格 430万円
- 築26年
- 延べ床面積106㎡ 4LDK
- 家賃 55000円
- 利回り 15.3%
入居者様の詳細情報を頂き、今後も長期的な入居が見込めること、直近で50万円の値下げがあり、利回りが一気に15%を超えてきたということで買いの判断をしました！
ふつうにいい家じゃん！！
ズレータが自分で住みたいと思うぐらいの(*‘ω‘ *)
こんな家が430万円で買えるなんてなんかすごくないですか！？
単純にそう思っちゃいます(;・∀・)
八街市は千葉市に隣接（千葉市の東側）する人口68000人の町で、千葉名物の落花生生産が日本一！！
らしいっす。
この物件周辺にも落花生畑があり、なかなかのどかなところです(*´ω`*)
1号物件の稲敷市もなかなかのどかなところで、賃貸需要があるのだろうか！？と少々不安になりましたが、田舎でも都会でも様々な人が様々な事情を抱えて生きているのでそれなりに賃貸需要はあるそうです。
不動産投資家として、そんなテキトーでいいのかって感じですが、この物件に関しては、現状入居者様の状況から長期賃貸が見込まれることと、物件的にも想像以上の状態や立地（40件程度の閑静な分譲地）からして、大丈夫！！だと判断しました。
諸費用などはこんな感じで、今回ももちろんキャッシュで精算してきました。
今回は日割り家賃の中に敷金82000円も含まれています。
今回の2号物件もオーナーチェンジだったので、書類上のやりとりだけでしたがこれで
2戸のオーナーになりました！！
2戸の家賃収入は月98000円（管理料含まず）になります。
元金は諸費用も合せて合計約780万円です。
株を売却する前の元金が約4200万円で配当見込みが月あたり約120000円でしたので、いかに不動産投資の投資効率がいいかがわかります！！
イヤーまじで不動産投資スゲーーっす！！
つぎもキャッシュで地方の中古戸建を狙っています！！
まだ、具体的には決まってませんが、3号物件も決まったら報告させて頂きます。
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧いただきありがとうございました！！
キヤノン株を売りました！！
どうも。ズレータです！
昨日の記事で不動産へ資金シフトするために
キヤノン株売却宣言！？
をしておりましたが、
ホントに売ってしまいました！！
宣言どおりというかシミュレーション
どおりの損切りです！！
こちらの記事も合わせてご覧下さい！
損切りの決断
決断をしました！！
ここ10数年で培った投資スタイルを壊して、不動産投資へ資金をシフトする決断をしました！！
といっても、シミュレーションとは少し違いますが…
どこが違うかというと、
売ったのは所有している2600株の半分1300株です
(・∀・)
なので、まだ1300株は保有しています。
新たな物件の提案
これには、訳がありまして。
実は昨日の夜、1号物件でお世話になった業者さんから、絶妙なタイミングで430万円の戸建て物件の提案を受けていたんです。
簡単な物件情報はこちら
- 千葉県八街市の中古戸建て 430万円
- オーナーチェンジの物件（またですか）
- 築26年で4LDK
- 直近の値下げで利回りは15.3%
入居者様の情報からも長期の入居が見込まれるため
魅力的な物件だと判断しました！
しかし、資金確保のためとはいえ、
損切りにはかなり葛藤があり、色々考えました。
( たった一晩ですが… )
他の策としては、プールしている新築アパートの頭金550万円をこっちの購入資金に充てておいて、新築アパートの決済前に株を売ったらいいんじゃね⁈とかも考えました。でも、新築アパート決済の時になって、株価が暴落してたらどうしよう...とか考えたり、もちろん逆も然りですが。
そして、出した答えが今日の結果です！！
半分だけ売って、
戸建て購入資金分だけ確保しよう！！
というアイデアです！！
そして今日。
寄付きから株価が上がればラッキーと思っていましたが、見事に下がりました…
損切りシミュレーション単価3,555円より下では売却するつもりはありませんでしたので、内心
「今日は無理かな…」
売却できなければ、物件の買付けもできませんが、それもやむなしと。
そう思いながら、とりあえず1,300株 3,555円で売却の注文をいれました。
そして、お昼休み…
「ん、見慣れないスマホ通知が…」
"約定しました"
…マジで⁈
今日はないと思っていたのですが、後場から急にプラスに転じて、お昼ゴハンを食べてる間に約定していました！！
約定に気づいたとき、既に約定から10円くらい上がっていたのでちょっと複雑な気分になりましたが、まぁそこはシミュレーションどおりの単価で売却したのでヨシとしなければいけません。
損切り ➡ 2号物件取得の効果
この損切り売却で
売却損 : 239,200円 が確定し
売却額 : 4,621,500円を現金化しました。
※手数料含まず
この2号物件
(契約まだだけど、2号物件でいいでしょう！)
の家賃は55,000円なので、
今回の売却損は4.35ヶ月で回収できます。
※物件の管理手数料等は考慮せず
売却損を回収したあとは
キヤノン 1300株分の配当金（月換算） ：
13,812 （円/月）
と
2号物件の家賃：55,000 （円/月）
のギャップは41,188（円/月)になるので
効果は絶大ですね！！
早速、買付け証明書を送らなきゃ！！
この2号物件の詳細については、また報告します！！
株あるあるで、売った直後から株価がグングン上がることがよくあります。明日からキヤノン株がグングン上がれば複雑な気持ちになりますが、あと1300株あるのでそれはそれでいいかなーっと思います。
てゆーか、そう思うしかない！！
ではまた（＾_＾）
最後までご覧頂きありがとうございました！
1号物件の記事はこちらです(´ω`)
