所有物件一覧！！
どうも。ズレータです！！
いや～またまたブログをさぼってしまいました(;´∀｀)
それがまたまた私生活で色々ありまして、
ブログ更新どころではありませんでした(;´Д｀)
またブログタイトルも変更しました。
そうです、またまたシングルファザーに逆戻りです
(;・∀・)
何があったかはお察しくださいm(__)m
なので！！
また今日からボチボチとブログを書いていこうと思います。
今度こそは継続するつもりです！
もう私生活のイベントはあんまりないと思いますので今度こそは・・・きっと！！
でもまたサボってしまうかもですが
今後もズレータブログをよろしくお願いいたしますm(__)m
さて！！
本題です！
そう、不動産投資の話です！
ズレータはこれまで中古戸建物件の取得記事を書いてきましたが前回記事の６号物件を除いては全てオーナーチェンジです。なので正直、物件取得記はブログに書くほどの中身がありません(;・∀・)
1号物件からお世話になっている不動産屋さんの取り扱い物件へ問い合わせて、またはこんな物件ありますけどどうですか～？と声をかけていただいて、価格と利回りが合致すればホイホイと買っていくだけです。
判断基準はオーナーチェンジ、価格、利回り
・・・以上です(*ﾟ▽ﾟ)
これまではそんな感じであまり深くは考えずホイホイ現金で買ってきました(;''∀'')
なので、あんまり書くネタがないのです・・・
ただ、不動産投資を経験されている方ならご存知かと思いますが不動産投資って、不動産に限らず投資ってそんなに甘いもんではありませんよね。
なので、物件を買ってからはいろいろありました！
順調な物件の方が多いですが、「オーナーチェンジを買うのはもうやめよう」と思わされた事件もありました！
先月の台風１５号での被害もありました！（これは皆さん大変な思いをされているのではないでしょうか）
ということで、不動産投資家としてスタートしてから１年以上が経ちましたが、ようやく不動産投資家として経験を積むことができ、ポリシーである「実体験の記事」を少しは書けるようになったかも知れません。
これからは少しづつ中古戸建て投資でのトラブルや上手く行っていること、自身の経験から考えたことなど、中古戸建て投資の実態について綴っていきたいと思います！！
とりあえず今回は所有物件を一覧でご紹介いたします！！
15戸買いました！
所有物件一覧
こんな感じです！
どんな感じかというと
- 全て戸建て
- 全て現金で購入
- 現地はろくに確認せずに不動産屋を信じて金額と利回りだけで買った(笑)
- ６号を除いてオーナーチェンジ
- 茨城が2件であとは千葉県の偏った地域
- 利回り重視のため、表面利回りは平均15.1%（6号物件はリフォーム前利回り）
- 築年は古いので昭和52年、新しくて平成24年と幅広いが大体ボロい（入居者様ボロって言ってゴメンナサイ(;'∀')）
- 現在は１室空きであとは稼働中
ざっとこんな感じです。
2018年10月から2019年6月まで足早に、よく考えずに買い進めてまいりました。
資金は株を全て売り払い(損切りしてます！)全額不動産にシフトしました！
12号物件が買ってから1か月で退居とかありましたが、全体的には今のところ順調ではないかと思っています。
が、12号物件は悲惨でしたのでそのあたりをまた今度書いてみたいと思います！
このブログを始めた当初の目標がキャッシュフロー50万とか言ってたような記憶があるので、それは一応達成できました！
改めて中古戸建て投資の利回りには驚かされます。
まだまだこれから事件も発生すると思いますが、とりあえず不動産投資家として2年目に突入しましたー！！
ではまたヾ(≧▽≦)ﾉ
最後までご覧頂きありがとうございました！！
物件取得記 6号物件 千葉県九十九里 ＜ 空家再生〜入居者付け ＞
どうも。ズレータです！
しばらくブログをお休みしてしまいましたが
実は6/15 現在で15戸の不動産オーナーになりました！
すべて中古戸建てです。
今回はその中でも唯一の空家再生物件を
ご紹介したいと思います。
物件購入
この物件も5号物件まででお世話になった
不動産屋さんの紹介でした。
「空家ですが、いい感じの立地で安く仕入れが出来そうな物件があるんですよー」
っと話をもらいました。
以前から、その不動産屋さんとは空家再生の
話しをしていて、いい物件があれば紹介してくださいねーみたいな感じでした。
物件価格が350万円、リフォームが概算で70〜80万、周辺の家賃から利回り16%くらいが狙えるといったイメージです。
このエリアは戸建て賃貸の需要が多いらしく
サーファーの別荘需要なんかもあるみたいです！
実際の物件がこちら
結局、物件は380万円で購入しました。
スペックは平成３年築で、木造２階建ての建物面積81.14㎡です！
裏庭がかなり広く、もう一軒戸建てが建てられそうなくらいです！
高齢者がお一人で住まれていたみたいなのですが、施設に入居され、空家になったみたいです。
こんな感じでこれからも戸建ての空家が増えていくんですかねー
残置物撤去と雑草処理は売主さんの費用でやっていただきました。
リフォーム見積もり
残置物が撤去されたあとに、リフォーム見積もりをしました。
現地に入ると、ボロボロとは言いませんが、年季が入っていてリフォームして入居者を募集できるようになるのか、ズレータにはイメージが全く浮かびません。
リフォーム屋さんは不動産屋さんが普段からお付き合いのある業者さんです。
リフォーム屋さんと不動産屋さんが手際よくキッチンをどうするとか、洗面所をどうするとか話しを進めて行きました。
キッチンの取り替えや洗面所のリフォーム等、金額の大きそうなところはズレータの判断でいくつか決めましたが、細かいところは不動産屋さんとリフォーム屋さんにお任せでした！
利回り重視なので、畳やクロス等、表層補修で済みそうな箇所は安く済ませる作戦でいきました。
そして、今回のリフォームのポイントは「庭」です。
この物件には大きな庭があり、そこを駐車場にも出来るように改良しました！
このエリアは駐車場が複数台あれば大きな武器です！！
一部クロス張替え、洗面台交換、和室の畳が表替えあとはハウスクリーニングと「庭」の駐車場化（防草シート敷き）が主なリフォーム内容です。
そして、最終的なリフォームの内容と見積もりがこちら。
リフォーム後
工期はだいたい２週間で仕上げていただきました！
リフォーム後はこんな感じです！
・・・と写真を載せるはずでしたが、いかんせん結構前のことで、
写真のファイルをなくしてしまいました(;´Д｀)
申し訳ございませんm(__)m
仕上がりは月並みですが、まるで別の家になっていました！！
特にキッチンは交換していないのに、新品を入れたような仕上がりでした！
リフォーム技術ってすごいですね！！！
入居者募集
そしていよいよ入居者募集です。
家賃は周辺の相場から63,000円に設定しました！
担当の不動産屋さんによると、過去に何件も入居者付けを行った実績のあるエリアで
さらに時期も３月ということもあり、かなり自信ありげな様子でした。
ポータルサイトはSUUMOとアットホームに掲載されるとのことでした。
ドキドキしますね！！
そしていよいよ募集開始初日。
不動産屋さんから電話が鳴りました。
「九十九里の件ですが、見学希望が入りましたので、明日案内します」
・・・はやっ！！
まあでも、まだ見学なんで入居が決まるかは、わかりません。
次の日。
不動産屋さんから電話が鳴りました。
「九十九里の件ですが、入居申し込みが入りました」
・・・はやっ！！！！
というような具合で、なんと実質募集開始初日で入居者が決まりました！！
そんなことってあるんですね。
エリアと募集時期がよかったのが要因だと思います。
しかし、
恐るべし！！
戸建ての賃貸需要！！！！
その後、入居者の方が無事に保証会社の審査に通り、晴れて契約となりました！
利回り
最後にこの物件の利回りです。
購入費用：380万円＋16万円（登記費用）
リフォーム費用：107万円
募集広告費：6万円
合計：509万円
年間家賃収入：75.6万円
表面利回り：14.85%
当初は16%程度を目指していたので、少々目標には届かなかったです。
要因は当初リフォームが70万円程度で見込んでいたところが107万円と予算オーバーしてしまったところが大きいかと思います。
ただ、入居者付けがかなりスムーズで家賃回収が想像よりも早くできるようになった点は満足しています。
その後は一度、初期不良でTVアンテナの補修等があり、約7万円ほど修繕費がかかりましたが、その後は安定稼働しています！
以上、初めての空き家再生～入居者付けでした！
最後までご覧いただきありがとうございました！！
所有物件まとめ ～2018年12月～
どうも。ズレータです！
このブログを2018年8月に始めると同時に不動産投資を始めました。
はじめは不動産投資の勉強から、資料請求、業者さんとの面談やブログなどで
約2か月間情報収集し、10月に記念すべき1号物件となる中古の戸建てを購入しました。
それから、2か月弱で足早に4棟を購入して、所有物件が全5棟になりました。
家賃収入も20万円を超えてきて（その見込み）一応、建前上は
「わたし、不動産投資家です」といえる規模になりましたので
ここいらで所有物件まとめの記事を書いてみたいと思います。
実はこんな記事を書くことを憧れていました(≧▽≦)
所有物件一覧
これまで購入してきた物件はすべて中古の戸建て物件です。
エリアは茨木県の田舎の物件1件と千葉県の田舎の物件4件です。
（田舎ってめっちゃ失礼ですが、ホントです💦）
ひとつひとつ文章で書いても、微妙なんで
物件の情報と価格・家賃・利回りの情報などを一覧にしました！！
こちらです！！
特徴としては
・すべて中古戸建物件
・利回りを優先してすべて地方の戸建て（平均利回り14.9%）
・すべてオーナーチェンジ物件
・すべてキャッシュで購入
が挙げられると思います。
特徴について、ひとつづつコメントしていきます。
◇中古戸建物件に関して
色々なところからの情報を総括して
ズレータの現在の環境、目標達成に一番マッチしているのが中古戸建だと
判断しました。
戸建て投資のメリットと言われているのが（これまでズレータが聞いたはなし...）
①１棟300～500万円の少ない資金で購入できる
②基本的にファミリー世帯で単身に比べて長期入居が期待できる
③戸建て賃貸は希少性があり、入居者付けが容易
④入居者が「自分の家」という感覚が強く、自ら物件の管理をしてくれる
⑤売却時は「実需」として、投資家以外にも需要がある
他にもいろいろあると思いますが、ズレータが今、戸建てのメリットを言いなさいと
言われたらこんなもんです。
これからも実体験を通じて発見したことは情報発信していきたいです！
一方、デメリットは
① 一棟あたりの床面積が大きく、退去時の原状回復やリフォーム費用が高額になる
②（オーナーチェンジは）購入前に建物内の状態が確認できない
③（地方の物件は）路線価がなく、一般的に土地評価額が低いので後々
担保に入れて融資を受けるときの担保価値が低い
と、こんなところでしょうか。デメリット部分に関しても、今後あらたな発見があれば
情報発信していきたいです！！
◇利回りに関して
やはり当初掲げた目標を達成するためには、最重要事項になります。
現在は14.9%（表面利回り）ですが、目標は実質利回りで15%以上です。
株の配当利回りからするとこれでも十分すぎる利回りですが。
現在５棟の家賃収入は268,000円（経費なしのグロス収入）になりました。
◇オーナーチェンジに関して
利回りの目標を達成するためには、空室物件を購入して高利回り物件を
自ら作る戦略が一番効果的かとは思いますが、先ずは不動産投資家としっかり家賃収入
を得て、不動産投資を体感することと、手持ちのキャッシュ、株を売却した資金から
一日でも早く家賃を回収することをまずは優先しました。
◇キャッシュ購入に関して
どの資金でどの物件を買ったかは明確ではありませんが
自分の中で、１号は手持ちのキャッシュ（これまでの貯金）
２号はキヤノン株の売却資金、３～５号はみずほ株の売却資金とズレータの中では
区分しています。
今後、自宅の買い替えで新たに住宅ローンを組む可能性が出てきたため、
融資は利用せず、すべてキャッシュで購入しました。
検討当初は新築アパートをほぼフルローン前提で契約した経緯もありますが
現時点で投資ローンを組むことはやめるべきと判断して解約しました。
（既に自宅ローン4,000万円あり）
なので、今後もキャッシュを前提に物件を買い進めていき、自宅の買い替えが
完了した後は、融資も交えての規模拡大を狙っています。
まとめ
1棟目の購入から足早に5棟の不動産オーナーとなり
家賃収入は見込み（オーナーチェンジですが、まだ満額を手にしてはいませんので）
ではありますが、268,000円（経費なしのグロス収入）までになりました。
このブログで宣言した目標
３年後にキャッシュフロー月５０万円の半分を達成できました！！
（よろしければプロフィールご覧ください）
当初の計画と違うのは株式投資の資金を想像以上に早く不動産投資に
シフトしたことです。
なので、かなり早い段階で目標の半分をクリアすることができています。
残りの株式配当と不動産（ズレータが買っている地方戸建て）の利回りの差は
３倍以上あるので、残りの所有株、約1,800万円を売却して不動産を購入すれば
すぐにでも目標を達成できる可能性があります。
しかし、それはただ単にたまたま持っていた株を売って、不動産屋さんに紹介された
物件を購入したにだけ過ぎません。
ただ、それでも手段を選ばなければ月５０万キャッシュフローを達成できる
手段を既に知っている状況にあることに変わりはありません。
同じ資金でも株式の配当では月あたり１０万そこそこですので、その差は歴然です。
・・・長々と御託を並べましたが、結局何が言いたいかというと
不動産という、とりわけ中古戸建投資という資産運用手法を知り、
購入を決断した時点でほぼほぼ目標が達成できたのではないかということです。
「投資・資産運用」といえば、株式、投資信託くらいしか知らなった過去から
すれば大きな進歩であり、いかに情報が大事であるかを認識しました。
まだまだ不動産オーナーとしてはスタートしたばかりで
ホントにこの判断が正しかったのかは、わかりませんが、これからも着実に
目標達成に向けて進んでいきたいと思います！！
そういう意味では、自らの力でこの判断を正しいものにするため
今後は不動産投資家として一段上のステージに行く必要があると感じています。
収益を自分でコントロールできるようにならなければいけないと考えています。
そのために、次以降の物件は
・空室物件から高利回り物件を作る
・地域のリスク分散（所有5棟の内、4棟が近い地域にあるので）
に挑戦していきたいです！！
長々と書きましたが、不動産投資家ズレータをこれからもよろしくお願いします。
そして、このブログの運営方針である「実体験から有益な情報を届ける」という
ことを念頭に、これからも情報発信していきたいと思います！！
ではまた(・ω・)ノ
最後までご覧いただきありがとうございました！！
