パートナーが決定!!② からの物件も決定!!
どうも。ズレータです!
そうです!今回の記事は早くも
記念すべき記事
になりました!!!
前回の記事ではパートナーさんのプラン提案前のいきさつまでをお伝えしました。
↓ こちらも是非ご覧ください!
プラン提案
ズレータの今後の区分投資でのプランを聞かれ
「まだ考えられていません...」
と、答えたあとは少しの間、沈黙が流れました。
そして、アドバイザーのOさんが切り出しました。
「では弊社がご提案するプランをお話しさせていただきます」
いよいよ物件を含むプラン提案です!!
ドキドキ...ドキドキ ... (・∀・)
はしなかったんですよね。実は。
正直なところ、申し訳ないんですが期待していなかったからです。
それが…まさかの連続の始まりでした。
まずもって、物件の立地から想定外でした。
「本日準備したのは名古屋と福岡の物件です」
首都圏を想定していた私にとって、
「うーーーーん...やっぱり今日の面談は断るべきだったかな」
とすぐに後ろ向きな気持ちになりました。
そして名古屋から物件の提案がはじまります。
名古屋の物件
まずは物件の基本情報です。
- 地下鉄 桜通り線 桜本町駅 徒歩7分(名古屋駅まで20分強)の立地
- 1K+ロフトの間取り × 6戸
- 物件価格 約6600万円
- グロス(表面利回り)は6.0%
- キャッシュフロー 約7.5万円/月(税引き後で~5年目まで)
利回りは名古屋だけあって新築で6%台となかなかの数字だと思います。
そして、驚くべきは融資提案でした。
変動金利2.0%で約5200万円のかなり好条件の提案を受けたのです!!
私は内心「 そんなのムリでしょー (*´з`) 」と思って口では「ふーーーん」と腕組みしながら言っていました。
もうひとつ。
そもそも名古屋があまり好きじゃないんです。
実際わたしは仕事で10年ほど名古屋圏⁇(要するに名古屋近郊です)にいました。
確かに経済は好調を維持しており、人口も増加しているようですが、いいところといえば名古屋名物がどれもおいしい!!っていうくらいで「住みやすい街!いい街!!」とは個人的には思えないのです。
イヤイヤ、住むのはあなたじゃないでしょ!!っていう話かもしれませんが
そういう先入観もあり、好条件の融資を提示されてもどうも乗り気になれませんでした。
(そもそもが今回の面談はブログのネタ用としか思ってなかったくらいなので)
まあでもとりあえず
「すごい融資提案ですが、ほんとに引けるんですか??自宅ローン4000万円ありますよ!?」と聞いてみました。
アドバイザー「そこはチャレンジです」
・・・(まあそうりゃそうだけど...)
・・・
「矛盾」の自覚
次はズレータが切り出しました。
「これだけ融資が引けるなら東京の物件はないんですか!?」
この時点でまだ東京に固執していました。
アドバイザー「ありますが、価格が倍になります。利回りもかな落ちますし、収益上をげるというよりは資産性重視の投資になります」
・・・
・・・
その言葉にハッとしました。
「やっぱりか!!!」
そこで確信しました。
やっぱり矛盾していたんですズレータの思想は。
東京都心物件と高利回り。
トレードオフの関係にあるこの2つ条件を2つとも求めていたことにやっと気づきました。
前回のブログでも書きましたが
「リスクをとります!!」
といつも言いつつ、矛盾した考えだということに薄々は気づいていながら、まだそれにこだわっていたのです。
「やっとわかりました。私の言うことは矛盾していたんですね...」
そして、次に福岡の物件の説明に移りました。
福岡の物件
今思えば、パートナーさんもこちらの福岡が本命で、名古屋は布石だったんだと思います。(たぶん…)
福岡はズレータにとって、縁もゆかりもない土地です。
( 外国人助っ人のズレータは元ソフトバンクホークスですが (;・∀・) )
アドバイザーさんはこれまでと全く変わらない口調で物件の説明を始めました。
物件の基本情報です。
- JR鹿児島本線 香椎駅 徒歩9分 (博多駅まで約10分!!)
- 1K+ロフトの間取り × 8戸
- 物件価格 約7900万円
- グロス(表面利回り)は6.3%
- キャッシュフロー 約7万円/月(税引き後で~5年目まで)
立地としては周辺に大きな大学が2つあり、更に博多のベットタウンとして再開発が進むエリアで賃貸需要としては申し分ない条件でした。
物件決定!!
そして、結論から言いますと
この物件に決めました!!!!
決め手は何と言っても
想像以上の好条件融資の提案
でした!!!!
年収540万円で自宅ローン残高4000万円もありながら、自己資金は600万円で契約できるという驚くべき提案でした!!
借入は約7400万円で、金利が1.8%(変動)という好条件です。
そして、自己資金から割り出した
利回りは14%台になります。
なぜ、このパートナーさん、物件に決めたかというと。
不動産投資の最大の魅力は
他人資本でキャッシュフローが出せて、将来的に自分の現物資産にできるところ
だからです。
株の経験がそこそこの私にはこの魅力が眩しくて眩しくて✨
さらに、これだけの融資を受けても、自己資金から割り出した利回りは14%台になります!!
融資を受けることのリスク
ズレータ自身は融資を受けて収益物件経営をすることをメリットと感じていますが
他方では、サラリーマンが多額の借金をして、不動産投資をすることを大きなリスクであると、指摘する声もあります。確かにそうだと思います。
でも、「事業」である以上、サラリーマンが借金をして事業をしようが、起業家が借金をして事業をしようがリスクは同じではないでしょうか。
それは不動産投資事業に限ったことではなく、どんな業種でも一緒のことだと思います。
なので、不動産事業に限らず、実際に経営が上手くいかずに倒産する会社も沢山あるわけですから。
でなければ、例えば世界的な企業であるトヨタ自動車の株を買うのでお金を貸してくださいと言って、銀行は貸してくれるでしょうか。
そんなローンは聞いたことがありません。
(用途が限定されないカードキャッシングなどは除き)
そのことからしても、不動産投資にだけリスクがあるというわけではなく、むしろ融資が実行されるということは、不動産事業が健全と認められているからに他なりません。
ただ、ズレータも現在とは違う家庭環境であるなら、そのリスクさえも負うことはなかったかも知れません。
むしろ今行動を起こさず何もしない方が、ズレータの将来にとっては大きなリスクと捉えているので、
不動産投資を始める決断
をしたのです。
融資へのチャレンジ
さて、話を戻してと
あとは、本当にこの融資が引けるのか!?というところです。
なにせ自宅ローンが4000万円あり、ズレータの年収からすればかなりの融資額です。
そこは素直にぶつけてみました。
「本当にこの融資引けるんですか!?」
アドバイザー「そこはチャレンジですが...」と前置きしながらも
- 金融機関と独占提携しており取引実績も申し分ない
- 物件の収益性にはかなりの自信があり金融機関にとって魅力的な事業計画が描ける
とのことで、「チャレンジ」と言いつつも融資に自信を覗かせていました。
それを聞いて、疑問が湧きました。
「じゃあ、私の属性とか残債はあんまり関係ないんですか??」
アドバイザー「全く関係ないことはないですけど、事業計画の方のウエイトが大きいです」
なるほど!!!!
これで好条件の融資提案の意味がわかりました。
「この物件でやってみたいです!!!」
こうして、パートナーと物件が決まりました。
早速事務手続きとして、手付の書類を記入し、その場で手付金50万円の振込み手続きをして、ものの10分で手付けが完了しました。
おわりに
今後の展開として、次の物件でも自己資金ベースの利回りが14%出せるとすると、これから始める不動産投資で得られるキャッシュフローや手持ち株の売却、必死で貯金したりすることで、原資を確保して、段階的に同じく一棟アパートを取得していくことでキャッシュフローを増やしていくと
3年後には目標の月50万キャシュフローが達成できるのでは!!!
との結論に至りました。
(これはあと付けですが)
また一度、自分なりのシミュレーションをしてみたいと思います!!
この福岡の物件は来年の春以降に竣工予定とのことで、肝心の融資承認は年末頃になるとのことでした。
まだ、融資が否決になる可能性もあり、完全に物件が決まったわけではないですが
来る「オーナー」となる日に向けて、その後の資産、キャッシュフロー拡大に向けて
日々 不動産投資道に精進 する気持ちを新たにしました。
融資承認がおりる日まドキドキの日々が続きます。
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*融資条件や物件提案はご自身の資産状況や属性、市況等で変動するものであり、本ブログ記載の物件や融資条件等を筆者または不動産業者様が保証するものではありません。
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ではまた (・ω・)ノ
最後までご覧頂きありがとうございます
(*´▽`*)