近況報告!!・・・都内戸建て買いました!
どうも!ズレータです!
大変ご無沙汰してしまいました!
継続ってホント難しいですね汗
継続されているブロガーの皆様を心底尊敬します!!
さて、ズレータの近況ですが、近況といいつつ半年間くらいの活動内容を超簡単に報告したいと思います。
トピックス
・戸建てを2戸売却!(8月中にもう一戸売却し、計3戸!)
・初めて融資を引いて戸建て4戸バルク購入!
その他、戸建てで入退去や修繕、リフォームありましたが戸建て経営はおおむね順調に推移しております!
いろいろ語弊があるかも知れませんが、2年前にさほど吟味もせずにどんどんと戸建てを買い進めて不動産投資家となりましたが、ここまで順調に来てますよ!
いろんな投資がありますが
築古戸建て投資を選んだ時点で勝ち
だったということかと思います!
令和元年の確定申告ベースで
家賃収入827万円でした!!
所得は-365万円で給与収入と損益通算して住民税非課税世帯になってしまいました(;・∀・)
区民の皆様ゴメンナサイm(__)m
来年以降はがんばって納税しますので!
所有物件一覧
現在の所有物件一覧を貼っておきます。
1号、8号物件は買った価格と同額で売却できました!
売却目的は物件の入れ替えをしようと思ったからです。頭金を作って一棟ものを買おうと思い、いろいろ探していましたが結局、都内の戸建て4戸をバルクで買うことになりました!
16~19号はバルクで初めて融資を引い買いました(トラストさんです)
詳細は別回で書こうと思いますが、一棟ものを探していたらたまたま条件のよい戸建てが見つかったので買ってしまいました!
しかも共同担保でフルローンが引けたので、戸建てを売った資金はまだ温存してます!
なので、まだ一棟ものを探しています!
(一つトラストさんで融資打診中です)
以上、超簡単ですが報告です!
また気が向いたときに更新したいと思います!
ブログ更新にはけっこうパワーがいりますので、ツイッターで報告していこうと思いまツイッターもご覧いただければ幸いです!!
最後までご覧いただきありがとうございました!!
9号物件 退居➡入居者付け ~やっぱり築浅がいい!?~
どうも。ズレータです!
今回は9号物件(オーナーチェンジで購入)の退居から入居までの記事を書いていきたいと思います。
この経験を通じて得たことは築浅物件の強さです。そのあたりをお伝えできればと思います!
物件スペック
まずは物件スペックです。
この物件は懇意の不動産屋さんから築浅のレア戸建てが出たということで、非公開物件を直接紹介していただきました。購入の利回り基準は一応、15%に設定していたのでこの物件は基準以下でしたが、築7年という圧倒的なグッドポイントがあったので購入することにしました。
52.2㎡とファミリー向けにしてはやや狭いこともあり、ご夫婦お二人でのお住まいでしした。
退居
この物件は2019年2月に購入しましたが、6月に退居の連絡があり、オーナーチェンジで購入しましたが約4か月で退居となりました。
12号物件(鹿嶋市)に続く退居2回目で次の募集をかけられるようにするのにどれくらいの費用がかかるかビクビクしながら退居後に現地確認に行きました。
そしてここからが築浅物件の強みを発揮することになります。
こちらが退去後の写真になります。
外観
居室
お風呂
キッチン
屋根裏部屋もあります♪
あらキレイ✨✨
このまま募集かけられます
( ^ω^ )
前の入居者様がキレイにお使いいただいたのもありますが、さすが築7年だけあって全体的にキレイです!(ちなみにズレータの方で水回りの掃除と庭の草刈りをしました!初めて大家らしいことやってみました!)
いいじゃん!築浅!!
ということで、お預かりしていた敷金はそのままお返しして、すぐに募集をかけることしました!
入居者付け
入居者募集にはまず家賃を決めないといけません。
ズレータ的には原状維持の55000円で募集しようと思っていましたが、管理会社さんから
「58000円くらいでもいけるんじゃないですか!?」と誘惑が。
それでいきましょう(゚∀゚)
すぐに誘惑にのって、58000円で募集を開始しました。
PRポイントは
- 築浅 築7年!
- 平屋(人気らしいです)
- ペット可
- 駐車場2台可
- 敷金、礼金ゼロ
といったところでしょうか!
入居者付けは5号物件(九十九里町)空き家再生時の即決まりのイメージがあったので、1、2週間もあれば決まるだろうとタカをくくっていました。
予想通り、2週間程度で内覧が入りました!
その時点で「決まったな!」と思いましたが、申し込みは入りませんでした。
それでも次で決まるだろうと、その時は余裕でした。でも待てど暮らせど申し込みが入りません。内覧は数件は入りましたがいずれも申し込みには至りませんでした。
管理会社さん曰く「夏場は動きが鈍るので、もう少し気長に待ってみましょう」
・・・そうなの!?内心「じゃあ、家賃上げてる場合ちゃうやん!!」と思いましたが、その言葉を信じて待ちました。
月日は流れて丸3か月決まらず、9月も終わってしまいました・・・
うーーん、イカン(*´Д`)
なんとか流れをかえなければ!10月も決まらなければ家賃を下げようと思いつつ、もう一度現地に行ってみることにしました。もしかしたら夏の間に草がボーボーになっていて印象が悪いのかな!?と考えていました。
10月初旬に現地に行ってみると、予想通り敷地内の草がボーボーになっていていました(;´Д`)こりゃイカン!ということで、一生懸命2回目の草刈りをしました!
そして、入居者が決まることをお祈りして帰る途中!なんと!管理会社から連絡があり、明日内覧が入るというではないですか!!
これはもしかして!?と思いながら次の日、またまた管理会社から電話がありました。
「申し込み入りました!!」
よっしゃーーーー!!!!
募集から3か月チョイ、ようやく入居者が決まりました!
草刈りの効果かどうかはわかりませんが(・´з`・)
結局、家賃の値上げに成功し表面利回り14.5%となりました!
リフォーム費用をかけずに購入時から利回り改善に成功です!!
ヤッター(*´▽`*)
まとめ
築浅戸建ての退居〜入居者付けまでの実体験を書いてきましたが、この体験を通して感じたことは築浅の安心感ハンパないということです。
入居者付けが思ったよりも苦戦して、若干焦りましたが、その中でもリフォーム費用をかけずに募集をかけられたので、ある意味そのうち決まるだろうという気持ちで待てました。これが12号物件の様に多額のリフォーム費用がかかっていたら気が気ではなかったと思います。
あとは夏場は不動産の動きが鈍るということも学びました。これは3月の繁忙期が過ぎて売買も賃貸需要も一段落するためと思われなんとなく不動産のサイクルみたいなものが学べた気がします。(もちろん全く動かないわけではないですが)今後、新たに物件を購入するときや、入居者付けのときは注意していきたいと思います。
この9号物件の退居➡入居や前回記事で書いた12号物件で悲惨な目に遭った経験から身をもって築古物件のリスク、裏を返せば築浅物件の強みを学ぶことができました。
まあ、一般的に築古物件の方が利回りが高いのでその分リスクがあるのは当たり前のことですが、利回りが3倍、4倍になるわけでもなく、正直、築古物件はリスクに見合うだけのメリットは得られないとズレータは考えました。
もちろん、リスクを回避してメリットを最大限に享受できるだけの投資家としてのスキルがあれば話は別ですが。
ということで、今後は築浅(木造戸建てであれば築15年以内)の物件を軸に今後は拡大を図るとともに、現在所有の築古物件の精査、入れ替えを進めていこうと思っています。
ただ、築7年で利回り14.5%はなかなか手に入るものではないので、どのように築浅を買って行くかを一生懸命考えているところです!
その他、最近は融資を使っての資産形成のための投資も視野に入れており、今後の投資方針について次回以降で書いていきたいと思っています。
引き続きご覧いただければ幸いです。
最後までご覧頂きましてありがとうございました!!
ではまた(・ω・)ノ
ご興味あればツイッターもご覧ください!
戸建てオーナーチェンジ物件で失敗した件
どうも!ズレータです!
早速ですが、今回はズレータが買い進めた中古戸建てオーナーチェンジ物件での失敗談をお話しします!
ズレータの所有物件はこちらからご覧ください!
この中の12号物件でその事件は起きました(゚д゚)!
まずは物件スペック
- 茨城県鹿嶋市 近くにイオンモールがあり、生活には便利そうなところです。
- 5DK 101.85㎡で大家族も対応可です!駐車場2台可!(土地 212㎡)
- 昭和54年築(築39年)ズレータより年上のパイセンです!
- 価格480万円
- 家賃6万5000円 表面利回り 16.3%!(買い付け時)
スペックはこんな感じです。
そして買う
買う決め手となったのが、入居者情報です!
お子さんがなんと5人いらっしゃる大家族で、まだ小さいお子さんもいらっしゃるご家族でした。
「これは向こう10年は退居はないだろう!」
ズレータはそう思い、すぐに買い付けを入れ、無事に取得できました。
表面利回りも16.3%あり、大満足でした!
事件発生
そして、事件は起きました・・・
ズレータが買ってから1週間後のことです。
管理を委託している不動産屋さんからの電話が入りました。
「・・・とても言いにくいのですが・・・来月退居することになりました・・・」
・・・(;゚Д゚)
ビビりました!
それと同時に
「絶対知ってたやろ!!!!」
という気持ちがこみ上げてきましたが、グッと飲み込みました。
「そ、そうですか・・・わかりました。後のことはまた相談させてください・・・」
そう言って電話をきりました。
オーナーチェンジ買って1週間で退居かい!!!!
これまで10戸のオーナーチェンジ戸建てを取得して、順調に運用しチョロいもんよっ!!と調子乗っていただけに、初の退居にショック大でした。
しかも買ってから1週間て(;'∀')
後で聞いたら退居理由は地元で暮らしている親御さんが急に体調を崩されたらしくそちらの方へ引っ越されるとのことでした。
普通に考えたらそう簡単に退居はないと思われる状況でも、何がきかっけで退居となるかはわからないもんですね。
不動産投資のリスクを実感させられた瞬間でした。
退居後の状態
そして事件は続きます。
退居後の状態がかなり酷いことになっていました。
元々、築39年の築古物件なので状態がいいとは思っていませんでしたが、まさに蓋を開けてみると・・・
(;´Д`) といった状態で
雨漏り箇所多数
さらに
けっこうな傾きでした。
写真だと傾きはわかりませんが、物件はこんな感じです。
雨漏りは屋根補修で大丈夫ですが、傾きはどうしたものか・・・
絶望的な気分になり、思い切って大損覚悟で二束三文で売却することも考えましたがこれから不動産投資家として歩んでいくにはこの状況を打開する経験も必要と考え、
所有し続け、リフォームする道を選択しました。
しかし、高い授業料になりそうです(*´Д`)
リフォーム
管理会社からの紹介してもらった業者さんでリフォーム見積もりを取りました。
雨漏り工事は必須で、傾き修繕をどうするかの2パターンで見積もりをとってもらいました。
傾き修繕なしは90万円、ありは145万円でした。
傾き修繕の経験がないズレータには145万円が妥当なものか正直よくわかりませんでしたが、傾き修繕をせずに入居者を付けるのは到底無理と思っていたので傾き修繕ありのリフォームの選択しました。
その他リフォーム内容は以下の内容です。
- 和室のフローリング化(傾き修繕に合わせて)
- 傷んでいる箇所のクロス交換
- カーポート撤去(駐車台数増)
- モニター付きインター本新設等
ただ、費用の大部分は傾き工事です。
購入から1か月足らずで150万近い修繕費が発生するとは・・・
オーナーチェンジ物件の怖さを思い知らされました
(*´Д`)
良かった点は、ガス会社と使用契約をすることでなんとエアコン2台を無料で貸与してもらうことができました!!
皆さんもこの手法は是非活用されてはと思います!!
リフォーム後
6号物件でリフォームした経験があり、その仕上がりをイメージしていましたが傾き修正に費用の大半を割いているので、期待していた仕上がりイメージにまでは正直届いていませんでした。
具体的にはクリーニングが不十分なところと、キッチンや風呂に費用をかけられなかったので、昭和チックな感じが残ってしまっています。
更に傾きも完全に直ってはいないので、窓が締めにくかったりと残念ポイントが所々に見られました。
このまま入居募集をしても決まるだろうか、かなり不安でした。というか自分ならまず住まないと思っていたので、そういう物件を借りてくれる人がいるのだろうか・・・と思いましたが、これ以上費用をかけても回収が難しくなるため、管理会社さんと相談して、この状態で募集をかけることにしました。
家賃はダメ元で前と同じ65000円で募集をかけ、問い合わせの状況を見て家賃を下げていく作戦にし、募集を開始しました。
入居者が決まる!!
65000円での入居はあまり、というか全く期待していませんでしたが募集から3日後に管理会社から電話が鳴りました。
「鹿嶋の物件ですが、申し込みがありましたよ!契約日を調整していますのでまた決まったら連絡します!」
まじっすか!?
わからんもんです。
聞けば、横浜に住んでいる方が急遽、転勤となり鹿嶋で急いで物件を探さなければいけない状況になったようで、さらにウサギを飼っているのでペットOKで庭がある戸建てを探されていたようです。しかも、入居は男性おひとりということでした。
お一人ですか!?5DK 100㎡超のファミリー向けなんですけど!!
・・・わからんもんです(;・∀・)
とはいえ、無事入居が決まって一安心でした。
まとめ
一時は終わった(*´Д`)と思いましたが、無事に、しかも65000円で入居者が決まりました!
480万円で買って145万円のリフォーム費用がかかったので、結局625万円で買ったようなものなので表面利回りは約12.5%になりました。
12.5%ならまあよしとしますか!
しかし、地方戸建ての賃貸需要はわからんもんです…
今後は安定稼働することを願うばかりです。
この経験を通してわかったことは
オーナーチェンジはリスク大
(まあ、大半のオーナーチェンジ物件は上手くいってますが)
ということです。
これまで14戸もオーナーチェンジで買ってきて言うのもなんですが、もうよっぽどのことがない限りオーナーチェンジは買わないと思います。
そして、この物件ですがやはり傾きが直りきっていないこともあり、入居者が付きましたが早く手放したいと思っており、その後すぐに利回り12%の650万円で売りに出しています。
12%で売るのは難しいかも知れませんが、家賃回収がすすんだら値下げをして売却まで持っていく計画です。
以上、長くなりましたが
中古戸建オーナーチェンジ物件の失敗談でした!
最後までご覧頂きありがとうございました!!
ではまた(・ω・)ノ